När det kommer till att bo i bostadsrätt är badrummet ett av bostadens mest komplexa utrymmen ur ett tekniskt och juridiskt perspektiv. Det är också det utrymme som orsakar flest fuktskador. För den enskilde bostadsrättsinnehavaren är det därför avgörande att förstå vilka regler som gäller för badrum i bostadsrätt och när det är aktuellt att göra en besiktning. Här går vi igenom vad du bör tänka på, oavsett om du är köpare, säljare eller står inför en renovering i en bostadsrätt.
Behöver jag besikta badrummet i bostadsrätten?
Att utföra en badrumsbesiktning är inte ett krav enligt lag, men starkt rekommenderat, särskilt i äldre bostäder eller vid nyrenoverade badrum. Så, behöver jag besikta badrummet i bostadsrätt? Ja, om du vill försäkra dig om att badrummet uppfyller dagens byggtekniska och juridiska krav samt undvika dyra överraskningar.
En besiktning kan genomföras både vid försäljning och efter avslutad badrumsrenovering. Det finns flera skäl till att göra detta, bland annat för att:
- Upptäcka brister i tätskikt, golvbrunn eller fall mot golvbrunn.
- Verifiera att renoveringen utförts enligt gällande branschregler, t.ex. Säkra Våtrum från BKR eller GVK:s regler.
- Få ett skriftligt utlåtande som kan användas vid tvist eller mot försäkringsbolag.
Ett korrekt utfört badrum som är besiktigat bidrar inte bara till tryggt boende, utan också till värdet på din bostadsrätt.
Vilka regler gäller för badrum i bostadsrätt?
Regler för badrum i bostadsrätt är kopplat till både byggnormer och bostadsrättslagen. Dessutom tillkommer ofta interna regler från bostadsrättsföreningen. Du som planerar en badrumsrenovering behöver alltså förhålla dig till flera regelsystem:
- Byggregler: Det är viktigt att badrummet är byggt enligt Boverkets byggregler (BBR).
- Branschregler: VVS- och tätskiktsarbete bör följa gällande regler från GVK (Säker Vatten) eller BKR (Byggkeramikrådet).
- Bostadsrättsföreningens godkännande: Enligt bostadsrättslagen krävs tillstånd för åtgärder som påverkar bärande konstruktioner, ledningar eller ändring av tätskikt.
Om en medlem renoverat sitt badrum själv, utan att följa dessa, kan det leda till att föreningen kräver återställning – på medlemmens bekostnad.
Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt – vad gäller badrum?
När du köper en bostadsrätt omfattas du av så kallad undersökningsplikt. Det innebär att du ska noggrant kontrollera lägenheten, inklusive dess badrum, innan köpet. Om du inte upptäcker en tydlig brist som du “borde ha märkt”, kan du förlora rätten att reklamera.
Badrummet är särskilt känsligt eftersom dolda fel, såsom otäta tätskikt eller felmonterade golvbrunnar, kan leda till omfattande fukt- och vattenskador.
Detta inkluderar:
- Fuktmätning och kontroll av tätskiktets skick.
- Kontroll av dokumentation från tidigare renoveringar.
- Granskning av hantverkarnas kvalifikationer och behörighet.
Om badrummet är nyrenoverat kan det vara extra viktigt att utföra en oberoende besiktning för att verifiera att arbetet har utförts korrekt. Lita aldrig enbart på säljarens försäkringar, begär intyg och eventuell fotodokumentation.
Därför är professionell besiktning viktig
Ett badrum består av många dolda konstruktioner och materiallager som är svåra för en lekman att utvärdera. En professionell besiktningsman har både kunskap och utrustning som krävs för att identifiera brister utan att förstöra tätskikten. Besiktningen sker ofta enligt en standardiserad checklista och kan innefatta:
- Kontroll av fall mot golvbrunn
- Inspektion av fogar, skarvar och tätskikt
- Termografisk undersökning eller fuktmätning
En sådan genomlysning kan avgöra om badrummet håller måttet eller om det finns riskfaktorer som bör åtgärdas. Dessutom finns ett rättsligt värde i ett utlåtande från en extern, sakkunnig besiktningsman vid eventuell konflikt.
Vanliga frågor om badrumsbesiktning i bostadsrätt
Här har vi sammanställt några av de mest förekommande frågorna när det kommer till badrumsbesiktningar av bostadsrätter.
Vem ansvarar för badrummets skick i en bostadsrätt?
Generellt ansvarar bostadsrättsinnehavaren för underhåll av lägenhetens ytskikt, inklusive badrum och tätskikt. Föreningen ansvarar däremot för delar som golvbrunnar, vertikala avloppsstammar och vattenledningar i fastigheten. Skador som härrör från eget våtrumsarbete kan du som innehavare få stå för fullt ut.
Kan jag kräva besiktning av badrum vid köp av bostadsrätt?
Nej, som köpare har du ingen lagstadgad rätt att kräva besiktning, men du bör absolut göra en egen eller låta utföra en oberoende besiktning som del av din undersökningsplikt. Om säljaren vägrar, bör det ses som en varningssignal.
Är ett badrum äldre än 10 år alltid i riskzonen?
Inte nödvändigtvis, men risken för föråldrade tätskikt eller installationer ökar med åldern. Badrum byggda före år 2000 följer ofta inte dagens regler och är därför starkare kandidater för besiktning.
Är besiktning av badrum i bostadsrätt avdragsgill?
Vid försäljning kan vissa kostnader för fackmannamässig besiktning vara avdragsgilla som en del av förbättringsutgifter eller som en del av försäljningskostnader i deklarationen. Du bör dock kontrollera med Skatteverket eller din revisor för exakt förutsättning.
Vad kostar en badrumsbesiktning?
Priset varierar beroende på omfattning, men vi på Våtrumsbesiktningar erbjuder VVS-besiktning och Tätskiktsbesiktning från 3900 kr. Mer avancerade besiktningar med fuktmätare, termografi etc. ligger från 5900 kr och uppåt beroende på omfattningen av besiktningen. På Våtrumsbesiktningar arbetar vi alltid med fasta priser på våra besiktningar av badrum.
Vill du veta mer om hur Våtrumsbesiktningar kan hjälpa dig som ska köpa eller renovera bostadsrätt? Kontakta oss för en badrumsbesiktning!
